서울시, 보편적 지원과 맞춤형 주거재생 실행방안 발표

[성동저널]서울시가 지난 22일 뉴타운·재개발 수습방안 마무리대책을 발표한데 이어, 앞으로 추진해 나갈 주거재생정책 실행방안을 27일 발표했다.

전면철거 재개발사업 중심에서 다양한 주거재생방식 적용으로 정책전환

서울시 전체면적 606㎢ 중 주거지는 313㎢이고, 이중 아파트와 도로, 공원 및 뉴타운·재개발구역을 제외한 111㎢가 저층주거지이다.

현재 4층 이하 주택이 자리하고 있는 저층주거지 면적은 전체 주거지(313㎢)의 약 1/3인 111㎢ 정도로, 이 중 20년 이상 된 주택이 72%에 이를 정도로 노후화가 가속되고 있는 상황이다.

주택개량에 대한 인식부족과 재개발 재건축을 기대로 노후화를 방치해온 경우도 상당부분으로 노후주택의 개량과 지속적인 재생사업 추진이 필요한 시점이다.

이에 따라 서울시에서는 전면철거 재개발사업 중심의 재생정책을 개별 주택개량 보편적 지원과 집단적 주거환경개선이 필요한 지역은 맞춤형 재생으로 정책을 전환하는 것이다.

지금까지는 전면철거 후 아파트 건립위주의 정비사업을 중심으로 추진함으로써, 그 외의 주거지는 관리체계가 미흡하여 노후화 될 뿐만 아니라, 최근 정비구역에서 해제된 지역도 노후화가 가속되고 있으나 제대로 관리되지 못하고 있었다.

이에 따라, 앞으로는 저층 주거지 전체에 대한 개별 주택개량 지원시스템을 마련하여 주민 스스로 주택개량을 쉽게 할 수 있도록 지원하고, 집단적인 주거환경 개선이 필요한 지역은 주거생활권 단위로 재생방향을 제시하고, 지역특성에 맞는 맞춤형 재생사업을 추진한다.

‘서울시 저층주거지 관리방안’의 양대 축은 ① 개별 주택개량을 위한 공공지원 시스템 구축 ②집단적 주거환경개선을 위한 지역맞춤형 재생사업 추진이다.

우선 저층주거지 개별 주택개량 공공지원 시스템은 시민 누구나 주택개량을 손쉽게 할 수 있도록 ▴주택개량 종합정보 포털시스템 구축 ▴주택 신축·개량 저리융자지원 ▴주택관리지원센터 설치 ▴주택개량 전문업체 육성을 골격으로 하는 지원방안이다.

종합정보 포털시스템 및 주택관리지원센터 구축, 9천만 원까지 저리융자

주택개량 종합정보 포털시스템에선 시민(공사비 비교서비스, 전문가 상담서비스 등)과 집수리 업체(정보등록 및 홍보 등) 모두에게 유용한 정보를 제공한다. 연말까지 구축하여 내년 초부터는 주택개량이 필요한 시민과 전문업체의 이용이 가능하다.

대다수 시민들이 공사업체, 공사비 등 주택개량을 위한 체계적 정보가 없어 어려움을 겪어 왔고, 또한 불량업체가 시공한 경우 품질저하 및 하자문제 등으로 공사 후 분쟁이 많았던 점을 개선하기 위한 것이다.

주택 신축·개량 저리융자는 공사 금액의 80% 이내에서 최대 9천만 원까지 5년 균등분할 상환 조건으로 지원하고, 연 2%의 금리를 서울시가 부담한다.

즉, 적용금리(4% 내외) 중 2.0% 부분에 대한 이자는 서울시가 부담하고 나머지 이자만 건축주가 부담한다. 이와 관련해 시와 우리은행은 지난 2월 협약을 체결하였고, 4월말 상품 개발이 완료되어 5월부터 시행예정이다.

또 시는 정부가 시행 중인 주택개량자금 융자기준 전용 면적을 완화하고 건축허가를 받지 않은 소규모 주택개량까지 확대 적용하도록 국토교통부와 협의 중이다. 현재는 융자기준이 전용면적 85㎡ 미만의 건축허가를 받아 개량하는 경우로 한정돼 실효성이 떨어진다.

서울시에는 통합지원시스템을 구축하고, 자치구별 주택관리지원센터를 설치·운영하기로 하였다.

주택개량을 원하는 시민들이 쉽게 상담을 받을 수 있도록 서울시에서는 홈페이지를 통한 DB구축, 전문가 지원 등의 역할을 수행하고, 최소한 자치구별로 주택관리지원센터를 설치하여 원인 및 공사범위 진단 등의 상담과 지원사업 연계 등을 지원할 계획이다.(하반기부터 시행)

또한, 주택개량 박람회 및 관련 교육과정 개설을 통하여 주택개량에 대한 시민홍보를 강화하고, 관련업체의 수준 향상을 통해 주택개량을 활성화할 계획이다.

주택개량 전문업체도 육성한다. 전문업체 등록제를 추진하는 한편, 소규모 주택개량에 대해서도 공사비 부가세 면제를 받을 수 있도록 기획재정부와 법령 개정을 협의 중에 있다.

국민주택 규모 이하 주택의 신축 및 리모델링은 부가세가 면제되나 방수, 단열과 같은 소규모 주택개량은 부가세가 부과되어 소규모업체는 그만큼 부담이 큰 실정이다.

전문업체 등록제는 시가 구축 예정인 주택개량 종합정보 포털에 등록하는 제도로, 이를 통해 주민들에게 업체를 홍보하고 우수사례를 공유할 수 있을 것으로 기대된다.

108개 주거생활권 단위 주거재생 방향제시, 지역맞춤형 다양한 재생방식 적용

둘째, 시는 서울의 주거지 313㎢를 108개 주거생활권 단위로 구분, 주거지관리·생활기반시설·생활가로·특성관리계획 등 주거생활권별로 주거재생방향을 제시한다.

즉, 그동안 운영되던 정비예정구역과 단계별 정비사업 추진계획이 주거생활권계획으로 대체되는 것. 주거생활권계획은 도정법에 의거한 법정계획으로 자치구별로 3~5개의 주거생활권으로 구분된다.

그리고, 개별 주택개량과 병행하여 집단 철거형, 보전·관리형 등 다양한 지역맞춤형 주거재생사업을 추진한다.

대규모 전면철거방식의 재개발사업은 예정구역 지정은 지양하고 ‘정비지수제’를 적용하여 신중하게 지정하되 신속하게 추진하고, 소규모 가로주택정비사업은 활성화대책을 마련하여 확산토록 할 계획이다.

개별 주택개량과 병행하여 기반시설을 정비하는 주거환경관리사업은 지원책을 마련하여 확대하고, 기반시설 정비뿐만 아니라 산업·문화 등복합적 처방이 필요한 지역은 “도시재생 활성화지역”으로 선정해 집중지원 한다.

뉴타운·재개발 해제지역은 주민들이 원하는 경우 주거환경관리사업 이나 도시재생활성화지역으로 우선 선정하여 지원해 나갈 계획이다.

전면철거로 주거환경개선이 필요한 곳, ‘정비지수제’로 신중하게 재개발

도로 등 기반시설이 열악하고 노후건축물이 밀집되어 개별 주택개량만으로는 주거환경개선이 어려운 지역은 전면철거 재생방식인 ‘재개발’을 추진한다. 지금까지 시행된 정비예정구역 지정은 지양하고 ‘정비지수제’로 신중하게 지정한다.

‘정비지수제’는 주민동의율, 노후도, 도로연장률 등의 지표를 통해 정비사업이 필요한지를 판단하는 잣대다.

전에는 노후도 등 물리적 환경만으로 구역지정 요건이었으나 앞으로는 주민동의율을 반영하여 주민의지가 강한지역을 선정하는 등 지정은 신중하게 하되, 신속하게 추진되도록 하겠다고 밝혔다.

기존 가로 유지하는 소규모 재개발 ‘가로주택정비사업’ 활성화 대책 마련

‘가로주택정비사업’은 기존 가로망을 유지하는 소규모 재개발로 대규모 재개발로 인한 마을조직 붕괴 등을 방지하면서 중층규모의 주거단지를 조성하는 것이다.

가로구획으로 둘러싸인 1만㎡ 미만, 노후불량 건축물이 2/3이상 밀집된 지역에서 가능한 사업으로 구역지정과 추진위 구성절차가 생략되고, 작은규모로 사업추진이 빠른 장점이 있으나, 지난 2012년 2월 제도 도입이후 활성화되지 못하고 있고, 현재는 5개소가 사업시행을 추진 중이다.

서울시는 가로주택정비사업의 활성화를 위하여 지난해 7월 4대 지원방안(사업성분석 지원, 미분양주택 공공임대주택 매입, 건축공사비 지원, 매뉴얼 배포 등 행정지원)을 발표한바 있다.

금번 활성화대책은 SH공사가 공동사업시행자로 직접 참여하고, 주택도시기금 융자 등 재정지원확대, 공동이용시설을 지원하는 3대 지원방안이다.

첫째, SH공사의 아파트건설 전문성을 활용하여 사업에 직접 참여할 예정으로 공동사업시행자로 조합과 함께 사업을 추진한다.

둘째, 정부에서 운영하고 있는 주택도시기금 융자대상에 ‘가로주택정비사업’을 신설하고 공사비 융자지원을 확대하는 등 재정적 지원을 확대한다.

셋째, 어린이집 등 주민필요시설 설치와 공동체활성화 프로그램을 개발하여 이용할 수 있도록 하고 매뉴얼을 제공하여 협동조합 설립도 가능하도록 지원한다.

기반시설 정비와 개별 주택개량을 하는 ‘주거환경관리사업’ 확대 추진

공공은 기반시설 정비와 공동이용시설을 확충하고, 주민은 개별 주택을 개량하는 ‘주거환경관리사업’은 지금까지 11개 구역에서 공공부문 사업이 완료되었고, 31개 구역에서 사업을 추진중으로, 지금까지는 전용 및 제1·2종 일반주거지역에서만 시행했으나, 앞으로는 이미 주지지로 형성되어 있는 제3종 일반주거지역, 준주거지역 뿐만아니라 준공업지역까지 대상지역을 확대해 나간다.

그리고, 전면철거 정비사업에 적용되는 경관심의, 교통영향평가, 환경영향평가 등 불합리한 규제를 중앙부처와 협의, 개선하여 사업절차를 간소화함으로써 사업을 활성화할 계획이다.

주거, 산업, 문화 등 복합처방 필요지역 ‘도시재생 활성화사업’으로 집중지원

주거재생뿐만이라 산업, 역사문화 등의 복합적 처방을 통해 지역활성화를 도모할 필요가 있는 지역을 정책적으로 선정하여 도시재생특별법에 의한 도시재생활성화지역으로 지정한다.

도시재생활성화계획을 통해 광역적, 종합적 계획을 수립하며, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등 다양한 사업방식도 적용이 가능하며, 앞으로 중앙부처, 서울시 관련부서와 협업체계를 구축하여 도시재생활성화사업을 집중지원 한다.

현재 선도사업으로 창신숭인, 장위, 암사, 성수, 신촌, 상도, 가리봉, 해방촌 등 8개 사업을 추진하고 있으며, 향후 도시재생활성화지역 추가 대상지는 올해 말까지 수립예정인 도시재생전략계획 수립시 검토할 예정이다.

이제원 서울시 도시재생본부장은 “앞으로의 주거재생은 종전의 정비사업 중심에서 탈피해 저층주거지 전체에 대한 개별 주택개량의 공공지원과 다양한 지역맞춤형 주거지재생을 병행해 함께 누리는 삶터로 만들어 나가는 것”이라며 “지역의 특색을 살려 가치와 이야기가 담겨질 수 있도록 마중물사업에 집중하고 투자가 끝난 후에도 지속적으로 재생이 이루어질 수 있도록 주민공동체를 발굴·육성·지원해 나가겠다”고 말했다.