서울시, 이사·임대료·집주인갈등 3無 ‘사회주택’ 첫선

[성동저널]서울시가 주거약자 계층으로 새롭게 대두되고 있는 청년층의 주거빈곤 문제 해소를 위해 올초 ‘빈집 살리기 프로젝트’에 이어 시와 민간이 공동으로 자본을 출자하는 신개념 임대주택 ‘사회주택’을 전국 최초로 선보인다.

‘사회주택’은 공공임대주택도 민간임대주택도 아닌 제3의 주택 유형으로, 주거 관련 협동조합, 사회적기업, 비영리단체 등 사회적 경제주체가 주거문제 해결을 위한 주택공급사업을 할 때 시가 공공의 자산을 빌려주는 방식이다.

입주자들은 시세 80% 이내의 저렴한 임대료로 최소 10년~최장 20년 간 거주할 수 있어 이사 걱정, 임대료 부담, 집주인과 갈등 3가지 ‘걱정 없는 주택’(worry-free housing)이 될 것으로 기대된다.

시는 시 재정을 100% 투입하는 공공임대주택과 달리 민간 자본을 도입함으로써 신축·리모델링에 드는 예산을 절감하고, 주택공급 사업을 하고 싶은 사회적 경제주체는 토지 구매 등 사업비 부담을 줄일 수 있어 합리적 가격의 임대주택 공급이 활성화될 것으로 전망된다.

주택 공급사업을 하고 싶은 사회적 경제주체(주거 관련 협동조합, 사회적기업, 비영리단체 등)가 희망하는 민간 토지를 시가 매입한 뒤 소유권을 확보, 사업시행자에 최소 10년에서 최장 40년까지 저렴하게 빌려주는 방식으로 사업이 진행된다.(2년 2% 이내)

시와 사업주체는 완성주택을 공동으로 매입할 수도 있고, 시가 민간토지를 매입하여 사업주체에 임대를 줄 수도 있다.

토지 임대료는 감정평가기준으로 최초 설정하되, 10년 단위로 재계약하고 이때 2년간 연 2% 이내로 인상율을 제한한다.

사업시행자는 자체 재원을 투입해 건물 신축 및 리모델링한 후 청년층을 포함한 입주자에게 장기임대해준다. 주택 유지관리와 입주자간 상호 소통 프로그램도 지속하게 된다.

주택을 건설하거나 매입할 때 드는 비용에서 토지가 차지하는 비율은 주택 노후도에 따라 60%~80%로 큰 비중을 차지한다. 시가 이런 토지 비용 부담을 덜어줌으로써 사업시행자는 실제 입주자에게 더 저렴한 임대료로 주택을 공급할 수 있게 되는 것이다.

사업비가 부족할 경우 사회투자기금(총사업비 70% 이내, 연이율 2%, 5년 만기 일시상환 조건) 또는 준공공임대주택 융자자금(연이율 2%, 10년 만기 일시상환 조건)으로 조달할 수 있다.

시는 ‘사회주택’을 올해 가리봉뉴타운해제구역 등 11개소(263세대)를 시작으로, 매년 280세대 이상씩 꾸준히 공급해나간다는 계획이다.

주택 유형은 지역에 따라 ①일반주택형 ②단지형 ③복합주택형 3가지다. ▴1인가구 전용 ▴혼합형(1인가구+多人가구)으로 구분해 공급한다.

일반주택형 : 임대주택 전용으로 주로 역세권 등 출퇴근이 용이한 지역에 젊은 세대 주거수요를 고려한 형태다. 1인 가구 전용과 다인가구 혼합형 모두 가능하다.

단지형(임대주택+주민복리시설) : 성동구 관내 1개 지역을 시범사업지역으로 우선 신청받는다. 평수가 비교적 큰 구유지상에 사회주택을 건립하고 여기에 국공립어린이집이나 휘트니스시설 등 주민복리시설을 설치해 단지 외부주민과 함께 이용하는 방식이다. 민간사업자가 신축 후 자치구에 기부채납하고 장기 운영하게 된다.

복합주택형(임대주택+근린생활시설) : 주로 정비사업해제구역에 복합주택(1층 근린생활시설, 2층 이상 주거용)을 지어 지역의 앵커시설로 활용하는 방식. 1층에는 카페, 공방, 제과점 등을 입주시키고 여기에서 발생하는 수익금은 주거비용 보전이나 입주자 복리를 위해 쓰이게 된다. 시범사업 대상지는 구로구 가리봉동 125번지 일대 가리봉뉴타운해제구역이다.

입주대상은 1인 가구는 도시근로자 가구당 월평균 소득액 70% 이하, 2인 이상 다인(多人)가구는 100% 이하 중 모집공고일 기준으로 서울에 거주하는 무주택자여야 한다.

서울시는 이와 같은 내용의 ‘(민·관 공동출자형) 사회주택’ 사업에 참여해 주택 신축·리모델링, 입주자 관리를 담당할 사업시행기관(주택협동조합, 사회적기업, 비영리법인)을 7월17일~18일 모집한다고 밝혔다.

시 홈페이지(http://citybuild.seoul.go.kr)에서 11일(목)부터 모집공고를 확인할 수 있다. 이와 관련해 시는 오는 19일 오전 10시 서울시청 다목적홀에서 사업설명회를 개최한다. 관심있는 시민 누구나 참석 가능하다.

‘(민·관 공동출자형) 사회주택’은 지난 2월 발표한 ‘빈집 살리기 프로젝트’에 이은 서울시의 두 번째 사회주택 프로젝트로, 시는 이에 앞선 지난 1월 ‘서울시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례’를 제정·공포한 바 있다.

우선, 사업시행자 참여자격은 주택 리모델링 경험과 능력이 있고 주거 문제에 관심이 높은 주택협동조합, 사회적 기업, 비영리 법인이다. 희망입지(구유지 제외)를 물색해 토지가격 12억 원 이내 주택 또는 나대지를 건물주의 매매동의를 받아 제안서를 접수해야 한다.

건설 능력이 없는 단체의 경우 건설형 사회적기업 또는 전문건설업체와 공동으로 신청이 가능하다. 노후주택은 철거 후 신축해야 하며, 토지는 평당 1,200만 원 기준으로 대지면적 100평 이내다.

서울시는 빈집 살리기 프로젝트, 사회주택 시범사업 등을 지속 추진, 그 성과를 토대로 연내 ‘사회주택 활성화 마스터플랜’을 수립하고, 사회주택 종합지원센터를 설치하는 등 본격적으로 사회주택 공급에 나설 예정이다.

추진동력 확보를 위해 향후 25개 자치구가 보유하고 있는 구유지를 대상으로 수요조사에 나선다는 계획이다. 아울러, 매입형 공공임대주택의 일부를 사회주택으로 전환하고 국토부와 긴밀히 협의해 주택도시기금을 사업자금으로 활용하는 방안 등도 논의할 계획이다.

진희선 서울시 주택건축국장은 “시가 새로 도입하는 민·공동출자형 사회주택은 사상 최악의 주거난을 겪는 청년층에게 새로운 주거모델을 제시할 것으로 기대된다”며 “빈집살리기 프로젝트와 함께 사회주택 모델을 다양하게 발굴해 직장 초년생, 신혼부부, 지방에서 올라온 대학생 등 청년들에게 ‘주거 디딤돌’ 역할을 해나가겠다”고 말했다.