수도권 요지,역세권 민자역사 건설 붐

왕십리 포함 현재 9곳 민자역사 개발 활발

왕십리 민자역사가 오픈을 앞두고 있고 노량진 민자역사가 분양을 시작하면서 상가투자자들의 민자역사와 민자역사주변 상가에 대한 관심이 커지고 있다.

상가투자자들은 불안한 금리와 물가상승, 내수경기의 침체로 어느 때보다 안정적 임차인을 확보할 수 있는 강력한 개발호재가 있는 상가 투자처를 찾고 있는 상황으로 기존 교통인프라에 현대적 역사와 쇼핑시설을 결합하는 민자역사 상권은 주목해 볼 만 하다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필대표는 “민자역사 건립은 유동인구 유입과 그에 따른 상권형성에 유리한 것이 사실이지만 유통업체 참여 여부 문제와 대부분 진행중인 민자역사가 완공시까지는 아직 시일이 남아 있어 완공 후까지 장기적인 관점에서 접근해야 한다.”고 조언했다.

▶ 민자역사 개발 어디서 얼마나 진행 중 인가?

현재 민자역사는 수도권과 충청권 일부 노선에서 공사중이거나 들어설 예정이다.

8월 오픈예정인 왕십리를 포함해 현재 9곳에서 민자역사 개발이 활발히 진행되고 있다.

청량리, 창동, 의정부, 평택 등은 공사를 진행 중이고 노량진과 천안은 착공을 앞두고 있으며 성북과 중앙 두 곳은 인허가를 기다리고 있다.

평택민자역사가 내년 상반기 오픈예정이며 청량리민자역사와 한동안 중단되었다 사업이 재개된 창동민자역사는 2010년 오픈예정, 의정부민자역사는 2011년 오픈예정, 노량진과 천안은 아직 착공 전이다.

왕십리뉴타운과 한양대상권의 중간지점에 위치하고 주변인 행당동일대 재개발이 계속 진행중인 왕십리 민자역사는 2008년 8월 29일 쇼핑몰 3층까지 오픈 후 9월 CGV를 제외한 전층을 오픈할 예정이다. 현재 2호선,5호선,중앙선 3개노선의 환승역으로 2010년에 분당선 왕십리~선릉 구간이 개통돼면 4개 노선의 환승역이 되게되어 장기적으로는 풍부한 배후세대와 유동인구를 갖춘 상권이 될 전망이다.

인근 지역이 청량리 균형발전 촉진지구로 조성되어지는 호재를 가지고 있는 청량리민자역사는 2010년 8월 준공예정으로 인근의 전농, 답십리 뉴타운 개발등이 호재로 작용하고 있으며 기존 롯데청량리점이 민자역사안으로 이동예정이며, CGV, 공연장, 문화센터가 들어서게 된다.

노량진지역의 뉴타운 개발호재와 9호선 환승역세권의 호재를 가진 노량진 민자역사는 지상 17층 규모로 2012년 완공될 예정으로 2009년 지하철9호선 개통되면 1,9호선 환승역으로 지금보다 유동인구가 늘어나게 된다.

▶ 민자역사 상권의 장점과 유의점

민자역사내 상가투자의 최대 잇점은 자연스러운 유동인구 흡입을 기대할 수 있다는 점을 기반으로 하고 있어서 복합환승역으로 커지는 지역일 수록 상대적으로 유리한 환경을 갖는다고 할 수 있으며, 일반적인 소유권 등기분양형태에 비해서 취득세,등록세등의 세제적 부담이 없는데다 등기분양보다 공급가격이 낮아 초기투자비용을 줄일 수 있는 잇점을 가지고 있다.

비록 소유권을 확보하는 것은 아니지만 장기임대차계약의 계약연장권등을 부여하고 있는 곳들에서는 초장기 계약이 가능해 재임대기간확보에서 소유권에 준한 기간확보가 가능한 것도 장점에 속한다.

하지만 민자역사의 특징중 계약기간이 15~25년 정도의 장기 임대분양방식이어서 계약 기간 후 임대보증금을 돌려받지만, 상권이 활성화되지 않으면 중도에 임차계약해지등이 쉽지않아 장기간의 관리비부담의무를 종료하기가 쉽지않은 점등은 단점이 될 수 있다.

또한 임대분양을 받은 후 재임대를 통해 투자수익을 얻는 점은 일반 상가투자와 비슷하지만 장기임대를 받은 형태로 취득세, 등록세가 없는 장점이 있는 대신 향후 상권이 활성화 돼 상가가치가 상승할 경우 매매차익이라기 보다는 프리미엄형태의 권리금성격으로 거래되어야 하는 특성상 거래가 까다롭다.

특히 같은 역사 내에서도 상가의 위치나, 아이템, 운영 능력에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있는 점도 유의해야 한다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필대표는 “민자역사내 상가의 경우 모두 투자가치가 높다고 보기 어렵다. 같은 역사내에서도 위치에 따라 수익성이 다를 수 있는데 이유는 역사 이용객의 동선에 따라 달라지며 단순히 환승역세권의 유동인구의 숫자가 모두 고객이 되지는 않고 단순 환승목적의 유동인구수도 많기 때문에 내부 유동동선의 유불리에 신경을 많이 써야 한다”고 유의점을 설명했다.

마지막으로 왕십리민자역사를 제외한 대부분의 민자역사는 대부분 완공시기가 3~4년 정도 남아있고 민간자본이 건설하므로 업체사정에 따라 자칫 공사기간이 연장될 수도 있어 장기적인 안목으로 투자를 결정해야 한다.
한강타임즈(원본 기사 보기)