하반기부턴 집값 하락 ?

최근 서울 강남구를 중심으로 급등세를 보이고 있는 주택가격이 하반기이후에는 하락할 것이라는 보고서가 나왔다.
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대우증권 리서치본부 이정욱박사는 22일 내놓은 부동산시장 분석보고서를 통해 “최근의 주택가격 상승은 일시적이며 조만간 소폭 하락을 경험할 것”이라고 밝혔다.
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대우증권은 전국 주택 매매가격은 전년말대비 ▲2분기에는 -0.7% ▲3분기에는 -2.2% ▲4분기에는 -1.7% 각각 기록,연평균 -1.0%으로 약보합세가 예상된다고 밝혔다.전세가격도 전년말대비 ▲2분기 -0.5% ▲3분기 -1.8% ▲4분기 -1.2%를 기록해 올해는 전체적으로 소폭 하락(-0.7%)할 것으로 예상했다.
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대우증권은 2월이후 주택가격이 회복되고 있는 배경으로 저금리,가계대출 회복,풍부한 유동성등 부동산시장 자금여건이 다소 개선되고 있고 주택공급물량이 일시적으로 축소된 점을 들었다.또 아파트 분양가 상승과 재건축 열풍이 이어지고 부동산시장의 경기 후행성과 하방경직성등을 주요 요인으로 분석했다.
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그러나 대우증권은 이러한 추세가 앞으로도 이어질 가능성은 희박하다고 밝혔다.다음은 대우증권이 꼽은 하반기 집값 하락의 주요 요인 분석이다
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①가격하락 징후 발견되고 있다=주택거래량의 경우 최근 2년만에 최저치를 기록하는 등 2002년 10월이후 급격히 감소하고 있다.2003년 1월 서울지역 아파트 거래건수는 9천5백여건으로 전년동월(2만여건)에 비해 50%이상 감소했다.
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또 주택시장의 매수·매도비율을 보면 2002년 9월이후 매도세 우위가 지속되고 있는 가운데,특히 최근에 매도세 비중이 점차 늘어나고 있다.3월의 주택가격 견조세에도 불구하고 매매가격의 선행지표인 전세가격의 둔화가 상대적으로 커 매매가격의 추가하락을 예고한다.3월 전세·매매비율은 52.3%로 지난해 9월 이후 7개월 연속 60이하를 기록해 2000년 3월 이전 시기에 일어난 주택가격의 장기침체와 유사한 패턴을 보여준다.
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이와함께지난 3월 서울의 월세이율은 0.9%로 전년동월(13.8%)보다 크게 빠졌다.이는 저금리 상황이 지속되면서 임대인은 월세를 선호하고 임차인은 월세부담을 꺼려 전세를 선호하기 때문이다.월세이율의 지속적인 하락은 캐시플로우에 부정적인 영향을 미쳐 주택매도으 잠재요인이 될 수 있다.
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②대내외 경제상황 악화에 자유로울 수 없다=부동산 구매력은 향후 예상되는 미래소득에 기초하기 때문에 실물경기 변동은 부동산경기를 좌우하는 주요 변수다.최근 이라크 전쟁이 미국의 승리로 끝나면서 전쟁 리스크는 완화됐다.
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하지만 미국을 비롯한 세계 경제 침체가 장기화하고 국내적으로 북핵문제,SK글로벌 사태,카드채 부실문제등 경제의 불확실성을 크게 하는 악재들이 적지 않다.이에 따라 실물경기의 회복속도가 당초 예상보다 늦어져 4분기이후 완만한 회복조짐을 보이다가 내년에 가셔야 본격적으로 회복될 것으로 보인다.
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이러한 실물경기 위축은 아직까지 부동산시장에 충분히 반영되었기 보다는 시차를 두고 부동산시장의 수요 감소와 투자축소에 영향을 미칠 것이다.하반기이후 부동산경기를 위축시키는 요인이 될 것이다.때문에 주택가격 역시 상반기에 비해 하반기에 그 하락률이 다소 커질 가능성이 높다.
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③정책기조는 부동산시장 안정=신정부 출범이후에도 지난해 발표된 부동산안정대책의 기조를 이어지고 있다.최근 정부는 행정수도 이전과 서울지역 아파트 재건축 승인등으로 부동산가격이 오름세를 보임에 따라 가수요를 억제하기 위해 모든 수단을 동원할 태세다.또 후분양제도 장기적으로는 주택안정화에 기여할 것이다.
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④수급상황은 점차 호전될 전망=최근 몇개월간 주택공급 부족현상은 상당부문 완화할 것으로 예상된다.서울지역의 경우 올해 아파트 입주량이 총 5만4천가구에 달해 지난해 1만8천가구에 비해 37.1%가 늘어난다.
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분기별로는 2분기와 4분기에 집중돼 있다.2001년이후 주택경기 상승기에 대량 공급되어 입주물량 증가세가 내년 중반기까지 이어질 경우 공급우위 시장에서 주택가격의 급등은 기대하기 어렵다.또 정부가 서울의 주택수요를 분산하기 위해 수도권 2∼3곳의 신도시와 판교신도시 조기개발도 수급상황을 개선시킬 것으로 예상된다.과거 분당,일산등 대규모 신도시 개발이후 서울지역 아파트값이 5년간 장기 하락조정을 거친 경우가 있었다. ⑤금리는 내년이후 상승할 것이나 그 속도는 완만=외환위기 이후 부동산시장과 금리와의 반비례관계가 더욱 명확해지고 금리는 부동산시장의 최대 변수로 작용했다.저금리시대에 주택구입시 대부분 대출을 통해 자금을 충당하면서 주택가격에 대한 주택대출자금 비율이 지속적으로 높아져 금리민감도가 그만큼 커졌기 때문이다.향후 금리는 저금리 상태를 지속할 것으로 보이며 내년 1분기이후 완만한 상승세가 예상된다.
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⑥종합해 보면 주택가격의 소폭 하락예상=주택가격의 상승흐름은 계속 이어가기 힘들다.하반기이후 주택시장은 악재와 호재가 경합하는 가운데 가격상승요인보다는 하락요인에 더 노출돼 있어 가격하락이 발생할 것으로 예상된다.
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대체로 2분기부터 하락하기 시작해 3분기에 저점을 기록하고 4분기이후 완만하게 회복될 것으로 전망된다.매매가격은 분기별로 전년말대비 0.7∼2.2% 하락하고 전세가격은 분기별로 0.5∼1.8% 하락할 것으로 보인다.다만 실물경기 회복이 가시화하는 내년 1분기이후 주택가격이 점진적인 회복세를 보일 것으로 보인다. (조인스랜드)