세율 안낮추면…종토세 39%이상 올라

과표 현실화되면
2006년 종합부동산세 제도 도입
신축건물 재산세 2.7배이상 인상

부동산 보유세를 무겁게 하고 취득.등록.양도세 등 거래세를 실거래가 기준으로 매기겠다는 정부 방침에 따라 부동산 세제의 모습이 확 달라질 전망이다.

정부의 보유세 개편 구상은 ▶과표 인상(현실화)을 통한 세금 중과(진행중)▶땅 부자에게 부과하는 종합부동산세 신설(2006년 이후)▶토지와 건물 과표 통합(2007년까지 시행) 등으로 요약된다.
문제는 과표가 올라가면 중산층과 서민들의 세금 부담도 많아진다는 점이다. 전문가들은 조세저항을 막으려면 합리적인 세율 조정으로 대다수 납세자들의 추가 부담을 덜어줘야 한다고 지적한다.

◇보유세 개편 내용=과표는 세금을 매기는 기준이 되는 금액이다. 정부가 표본을 정해 값을 정한다.

토지는 건설교통부가 조사해 발표하는 공시지가가 여기에 해당한다. 공시지가에 적용비율을 곱해야 과표가 나온다.

문제는 적용비율이다. 적용비율은 행정자치부 장관이 정하는 기준에 따라 시장.군수가 결정한다. 적용비율이 1백%가 되면 과표는 시가를 반영하는 셈인데, 지금은 30%대에 불과하다. 역대 정부는 적용비율 인상을 통해 과표를 올리려 했으나 번번이 실패했다.

조세저항이 거셌기 때문이다. 참여정부는 당초 매년 3%포인트씩 과표를 올린다는 계획을 세웠다. 이에 따라 2002년 33.3%였던 과표 현실화율은 2003년 36.1%가 됐다.

하지만 과표 결정권을 쥔 지자체가 호응하지 않는 한 과표를 계속 올리기란 쉽지 않다. 지방정부로선 당장 주민들 반발을 고려하지 않을 수 없기 때문이다. 그래서 정부는 아예 2006년부터는 지방세법을 고쳐 적용율을 50%로 하도록 법에 명문화하겠다고 나섰다.

정부는 이와 함께 2006년부터 종토세 제도를 이원화할 계획이다. 지자체가 자기 지역의 토지 보유자에게 매기는 세금과 중앙정부가 땅부자들에게 매기는 세금으로 나누는 것이다.

즉 1단계로 시.군.구가 관할 구역 내의 토지에 종토세를 물리고, 2단계로 중앙정부가 사람별로 토지를 합산해 일정 기준 이상 땅을 많이 가진 사람에게 별도의 세금인 종합부동산세를 물린다.

건물은 과표 산정 방식이 복잡하다. 행자부가 건물신축 비용을 참고해 결정하는 기준가액에 ▶위치.구조.용도▶면적▶건축시점 등을 감안해 계산돼왔다.

정부는 건물과표를 높이기 위해 신축건물 기준가액을 올리는 방법을 써왔는데, 시가가 뛰는 것에 비해 충분히 올리지 못했다. 그래서 아예 2005년부터는 행자부가 정하는 기준가액(현재 ㎡당 17만원) 대신 국세청이 양도세나 상속세 등을 매길 때 쓰는 금액(기준시가:㎡당 46만원)을 기준가액으로 쓰겠다는 것이다.

정부는 이에 앞서 2004년부터 건물과표 산정 때 면적 기준은 빼고 대신 국세청 기준시가를 기준으로 활용하기로 했다. 재산세 과표가 면적에 상관 없이 시가에 좌우되도록 하겠다는 것이다.

◇보유세 얼마나 오르나=종토세의 과표현실화율은 올해 36%에서▶2004년 약 39%▶2005년 42%로 올라가고, 2006년 이후엔 50%가 된다. 이것만으로도 2006년 세금은 약 39%인상되는 효과가 있는데, 실제로는 세금이 더 많아진다.

현행 세율은 과표에 따라 0.2~5%(9단계)인 누진구조여서 과표가 높아질수록 더 높은 세율이 적용되기 때문이다. 게다가 공시지가까지 올라가면 세금부담은 훨씬 커진다.

땅 부자들에게 매기는 종합부동산세의 경우 5만~10만명이 대상이라는 얘기가 있을 뿐 아직 구체적인 모습이 나오지 않았다. 다만 종합부동산세 대상에 대해 지금보다 세금을 더 무겁게 매긴다는 것이 정부 방침이다. 현재 약 8만명이 종토세를 10만원 이상 내고 있다.

재산세의 경우 지역에 따라 차이가 있다. 신축건물 기준가액 변경만으로도(㎡당 17만원→㎡당 46만원) 재산세는 2.7배 오른다. 게다가 현재 재산세율은 0.3~7%(6단계)의 누진구조여서 세금 상승폭은 훨씬 커진다. 더구나 앞으로 재산세 산정 때 면적 대신 국세청 기준시가를 반영하기 때문에 평수가 적더라도 집값이 비싸다면 세금은 더 오르게 된다.

◇중산층.서민 부담 키우지 않으려면=현재 10만원 미만의 종토세를 내는 사람은 전체 납부자의 91.4%로 약 9백만명이다. 재산세가 10만원 미만인 사람도 전체 납세자의 93.7%다. 이들 계층에 적용되는 세율은 종토세가 0.2~0.3%, 재산세가 0.3~1%다.

행자부 관계자는"이들의 세금 부담을 크게 늘리지 않겠다는 것이 청와대 구상"이라고 말했다.

과표 인상으로 세금 부담이 너무 늘어나는 것을 조절하려면 세율을 내릴 수 밖에 없다는 지적도 있다.

지방행정연구원 이영희 연구위원은 "과표 현실화와 동시에 세율체계 하향조정 등 세율구조 개편을 추진해야 한다"고 지적했다.