[産銀, 한·일 부동산 거품 분석] 저금리속 대출 확대 닮은 꼴

한국, 대출 비율 미리 줄여
집값 급락해도 충격 덜할듯

한국과 일본의 부동산 거품은 모두 돈을 풀어 경기를 부양한 후유증에다 저금리 속에 금융회사들이 부동산 담보대출을 확대한 데서 비롯됐다는 공통점이 있는 것으로 분석됐다.
산업은행은 최근 발간한 산은조사월보 10월호에 일본의 부동산 버블현상과 한.일 간의 차이점 분석보고서에서 이같이 밝혔다.

이 보고서는 최근 거품 논란이 일고 있는 국내 부동산 시장과 1990년대 이후 버블 붕괴를 경험한 일본의 경험을 비교하면서 닮은 점과 차이점을 분석했다. 이에 따르면 양국의 부동산 가격 급등세는 겉으로 드러난 모습이 아주 흡사한 것으로 나타났다. 한국의 경우 교육여건이 양호한 강남에서 출발해 수도권으로 가격 급등현상이 확산되는 양상을 보였다. 일본은 국제금융센터를 추진한 도쿄에서 오피스빌딩에 대한 수요가 커지면서 지방으로 가격 거품이 확대되는 모습을 나타냈다.

자산 가격이 가파르게 오른 배경도 비슷한 것으로 지적됐다. 양국 정부가 재정지출 대신 돈을 푸는 방식에 의존한 경기부양책을 쓰면서 자산가격이 급등했다는 것이다. 또 저금리 기조가 계속되면서 금융기관들이 부동산 담보대출에 주력한 것도 부동산 가격의 거품현상을 부채질한 것으로 지적됐다. 실제로 금융위기 이후 대기업 대출수요가 감소하면서 한.일 두 나라의 금융회사들은 모두 가계에 대한 부동산 담보대출을 공격적으로 늘렸다.

산은 보고서는 그러나 두 나라의 거품에는 다른 점도 있다고 분석했다. 우선 일본은 80년대 호황 국면에서 주가 폭등 등 전반적인 자산가격의 버블 추세 속에 진행된 전형적인 경기 활황형 버블이다. 반면에 한국은 경기회복이 가시화하지 않는 가운데 내수가 위축된 상태에서 안팎의 불확실성이 겹쳐 투자처를 찾지 못한 부동자금이 부동산에 몰린 불황형 금융 버블인 것으로 분석됐다.

또 일본은 기업의 상업용 부동산 수요가 거품을 촉발시켜 거품 붕괴에 따라 기업과 금융회사의 부실로 이어진 것과 달리 한국은 개인의 아파트 집중 매수가 주원인이라는 점이 다르다. 특히 일본은 거품 붕괴 직전에 담보대출인정비율이 1백%를 웃돌았지만 한국은 대출비율을 지속적으로 낮춰 부동산 가격이 급락하더라도 그 충격은 일본보다는 작을 것으로 예상됐다.

산은 관계자는 "일본은 거품이 형성되는 기간에 정부가 장기간 저금리를 방치했고, 이후 단기간에 큰 폭으로 금리를 인상하는 잘못된 대책으로 혹독하게 거품 붕괴의 대가를 치렀다"며 "한국이 (일본의 전철을 밟지 않기 위해서는)시중 부동자금의 선순환을 유도하는 정책이 필요하다"고 말했다.