아파트서 토지·상가로 자금 이동

여유자금으로 장기 투자계획 세워야

서울.수도권에 40~50평형 아파트 두 채와 30평형대 분양권 한 개를 보유하고 있던 자영업자 金모(56)씨.

그는 이달 초 아파트 한 채와 분양권을 시세보다 싸게 팔아 내년 4월 개통될 경부고속전철역 주변 땅을 매입했다. 갖고 있던 분양권은 내년 입주할 경우 3주택 보유자가 돼 보유.양도세 중과를 피할 수 없기 때문이다. 金씨는 "정부가 아파트를 타깃으로 투기억제책 강도를 높이고 있어 규제가 덜한 쪽으로 눈을 돌릴 수 밖에 없었다"고 말했다.

부동산 투자 축이 바뀌고 있다. 정부의 고강도 주택 투기 억제책이 잇따라 발표되면서 투자자들이 아파트 등 주택시장에서 토지.상가.오피스 등으로 옮겨가고 있다.

지난 2~3년간 부동산시장을 이끌어오던 주택시장이 주도 자리를 토지 등에 내주고 있는 것이다. 하나은행 서울 삼성역지점 PB센터 김억만 부장은 "아파트를 정리한 뒤 고정적인 월세가 나오는 상가, 빌딩이나 토지쪽을 매입하려는 투자자가 많다"며 "부동산 시장에도 판도 변화가 오고 있다는 점에 주목해야 한다"고 말했다.

◆땅.상가.오피스로 이동=아파트 시장의 침체에도 불구하고 요즘 택지개발지구내 단독 택지 등 땅 투자 열기는 뜨겁다.

지난달 경기도 남양주시 평내지구에서 실시된 단독주택지 57필지에 대한 공개 청약 결과 3천3백63명이 몰려 평균 59대 1의 경쟁률을 나타냈다. 이는 지난 5월 같은 지역에서 진행된 단독택지 평균 입찰 경쟁률 40대 1보다 훨씬 높은 것이다.토지공사 관계자는 "투자심리가 전체적으로 위축된 점을 감안하면 예상보다 높은 경쟁률이다. 내년에는 토지 등에 쏠림현상이 더 심화할 수 있다"고 말했다.

상가시장도 아파트단지 내 상가를 중심으로 분양이 잘된다.

삼성물산이 지난 10일 진행한 경기도 안양시 비산동 삼성래미안 단지내 상가 40개 점포 입찰에 4백50여명이 몰려 평균 낙찰가율은 내정가 대비 1백50%나 됐다. 회사 관계자는 "입주와 동시에 입찰해 자금 부담이 컸을텐 데도 실수요자가 많이 몰렸다"며 "3천8백가구가 넘는 대단지이고, 독점적인 영업권이 보장된 때문인 것 같다"고 말했다.

소형 오피스 시장도 호조를 보인다. 한호건설은 서울 강남구 역삼동 지하철 2호선 선릉역 네거리에 짓는 17~30평형 오피스(6백80실) 인터밸리 24의 경우 예약 첫날에만 31건이 접수됐다. 분양대행업체인 풍남 박충융 사장은 "한 개층을 모두 투자하려는 큰손도 있다"며 "큰손을 포함한 투자자가 주택을 보유하면 세금이 중과되자 오피스에 관심을 갖는 사람이 많다"고 말했다.

◆유의점은 없나=상가나 토지는 단기투자용 상품이 아니므로 가급적 여유자금으로 장기 투자한다는 계획을 세우는 게 좋다.

토지의 경우 올해부터 도시계획과 토지이용계획을 통합한 국토의 계획및 이용에 관한 법률이 시행되면서 인허가 요건 등이 까다로우므로 사전에 개발행위 가능여부 등을 알아본 뒤 투자해야 실패하지 않는다. 현실적으로 개발이 불가능한 땅은 되팔기도 어렵다.

수도권과 충청권 등은 대부분 토지 거래허가구역으로 묶여 거래가 활발하지 않으므로 여유자금으로 투자를 해야 한다. 땅 투자는 전문지식이 없다면 사기를 당할 수 있다. 청림컨설팅 황해용 사장은 "내년 개통될 고속전철.수도권전철 역사 주변, 행정수도 후보지역인 충청권 땅이 각광받을 것"이라며 "다만 이미 값이 오를 대로 올라 거품이 끼어 있는 곳은 주의해야 한다"고 말했다.

인기몰이를 하고 있는 아파트단지 내 상가는 배후 가구수가 6백가구 이상, 가구당 면적 비율은 0.3평 미만인 게 좋다.

입찰때 보통 예정가의 1백50% 이내에서 낙찰해야 안정적인 임대수익 확보가 가능하다고 전문가들은 말한다. 과잉공급 논란을 빚고 있는 서울 도심 테마쇼핑몰은 가급적 피하는 게 좋다. 쇼핑몰은 공사 기간이 2~3년이 걸리기 때문에 완공 후의 상권 변화에 대해 검토한 뒤 분양받는 게 바람직하다.