리모델링 건물 증여稅 오른다

내년부터 기준시가 인상
일반주택은 올해와 같아

내년부터 전면 개.보수(리모델링)한 건축물의 기준시가가 상향 조정돼 상속.증여세 부담이 평균 4% 늘어난다. 펜션용 숙박시설의 기준시가도 20% 상향 조정돼 양도소득세 등의 부담이 증가한다.

그러나 다가구주택을 포함한 일반 주택과 상업용 건물의 기준시가는 올해와 같은 수준(신축건물 기준 ㎡당 46만원)으로 유지된다. 아파트에 비해 단독주택의 가격 상승률이 미미한 데다 10월 이후 하락세로 반전됐기 때문이다.

국세청은 내년 1월 1일부터 시행되는 건물 기준시가를 이같이 조정했다고 30일 밝혔다. 건물 기준시가는 아파트.연립주택(공동주택 기준시가로 고시)을 제외한 단독주택.상가.빌딩.공장.창고 등 전국 6백여만동의 건물에 대해 양도소득세와 상속.증여세를 산정하기 위한 과세기준이다.

국세청은 리모델링(증축.개축 제외)을 하면 건축물의 가치가 높아지는 만큼 리모델링 준공시점에서 기준시가를 재평가해 상속.증여세를 더 물릴 방침이다. 이렇게 하면 리모델링 건축물의 기준시가가 평균 12~13.5% 올라 상속.증여세가 2.7~4.8% 상승한다.

또 농어촌 민박시설로 분류하고 있는 펜션을 가족호텔이나 콘도로 분류해 기준시가를 상향 조정했다. 반면 시멘트 블록 또는 석회.흙으로 지은 간이 건물이나 양계장 등 특수목적용 건축물은 최저 잔존가치를 신축 건물의 20%에서 10%로 낮춰 세금 부담을 덜어줬다.

국세청은 이와 함께 2005년부터 상업용 건물과 오피스텔의 기준시가를 산정할 때 건물과 토지를 함께 평가할 예정이다.

현재는 건물 부분은 국세청 건물 기준시가로, 토지 부분은 건설교통부의 공시지가로 평가하고 있어 아파트에 비해 기준시가의 시세 반영률이 낮다. 국세청은 이들 건물의 기준시가가 시세의 70%를 밑돌고 있으나 앞으로 아파트 수준(80%선)까지 높일 방침이다. 국세청은 일반 분양을 하는 상업용 건물과 오피스텔에 대해 내년부터 토지.건물을 함께 평가한 뒤 점차 나머지 건축물로 확산할 방침이다.

건물 기준시가 산정 방법과 지수는 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 세무상담센터(1588-0060), 전국 99개 세무서의 납세자보호담당관실에서 상담받을 수 있다.

건물 기준시가는 ㎡당 건물신축 가격기준액 46만원에 평가 대상 건물의 ▶구조(통나무.철근.콘크리트 등)▶용도(백화점.주택.사무소 등)▶위치(공시지가에 따라 구분) 등의 지수와 감가상각률 등을 곱해 산정된다.

◆ 리모델링 건물 기준시가 산정=1993년 지어진 경기도 양평의 통나무 주택(연면적 3백42㎡, ㎡당 개별공시지가 14만원)을 올해 리모델링했을 때 잔존가치가 신축주택의 82.4%에서 87.2%로 늘어난다.

이에 따라 건물 기준시가는 2억1천6백만원에서 2억2천8백만원으로 1천2백만원(5.5%) 상향조정된다.